Ипотека: банки и цены

Не успели мы обрадоваться снижению ставок по ипотеке, как курс рубля упал, и банки повышают ипотечный процент.

Опрос, проведенный Циан в соцсетях показал, что примерно треть надеется «подождать, вдруг ставки не поднимутся», для примерно половины рост ставок на 1–1,5 п. п. будет критичным, и люди предпочтут отказаться от кредита.

Но банки и застройщики уверены, что рост ипотечных ставок никак не скажется на спросе. Покупали и покупать будут. Как так? Все просто: у людей просто нет других вариантов.

На сколько вырастут ставки?

Банки называют цифру 1–1,5 процентных пункта.

Например, банк ТБК «в контексте событий на финансовых рынках» повышает ставки по ипотеке на 1,5 п. п. «Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта 2020 года. При этом мы допускаем, что при ухудшении обстановки банк может пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой», — рассказывает директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко о планах банка.

В Альфа-банке не отстают «от рыночной конъюнктуры» и рассматривают «вопрос повышения ипотечных ставок», отметили в пресс-службе. Но обещают повышать только для новых клиентов.

В Райффайзенбанке дипломатично ответили, что «незначительно корректируют» ставки по ипотеке. «Но их новый уровень остается комфортным», — утверждают в пресс-службе.

С 18 марта при первоначальном взносе от 20% максимальная ставка составит 9,79%. А вот минимальные останутся прежними: на приобретение недвижимости в новостройке — 8,39%, а на вторичном рынке — 8,49%. Ставка рефинансирования теперь начинается от 8,99%.

Райффайзенбанк оставляет льготную ставку 4,99% для семей с двумя и более детьми и семей, в которых есть несовершеннолетний ребенок с особенностями развития.

Банк также сохраняет неизменными ставки по ранее одобренным заявкам.

Абсолют-банк, по словам пресс-службы, ждет решения по ключевой ставке ЦБ РФ, ближайшее заседание которого состоится 20 марта. От того, будет или нет поднята ключевая ставка, будет зависеть и позиция банка об увеличении ипотечных ставок.

Что будет с ценами на квартиры?

Повышение ипотечных ставок возможно только в контексте принятия Центробанком решения о повышении ключевой ставки. Если ЦБ поднимет ставку — возрастет стоимость всех кредитов, в том числе кредитов строительным компаниям по проектному финансированию. Т. е., привлекаемые девелоперами средства будут стоить дороже, и, чтобы компенсировать издержки, застройщики будут вынуждены повышать цены на свои проекты.

Удорожание квартир на первичном рынке обычно сдерживает рост покупательской активности. Но сегодня, на фоне неблагоприятной экономической ситуации, люди спешат зафиксировать свои накопления в твердых инвестициях, самой ликвидной из которых является собственная квартира.

Рост ипотечных ставок в стандартной ситуации привел бы к снижению спроса: повышение ставки на 1% ведет к уменьшению спроса примерно на 0,8% и как поведет себя спрос в текущей ситуации, учитывая все сопутствующие факторы в экономике и макроэкономике, а также эпидемиологическую обстановку, сказать сложно. Однако на фоне ослабления рубля и нестабильной ситуации, повышение ставки как раз способно простимулировать людей к ускоренному принятию решения о покупке».

Директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан сообщил, что по статистике, наибольшее количество сделок на первичном рынке недвижимости Московского региона приходится на сделки с помощью ипотеки — около 60%. В связи со сложившейся экономической ситуацией, ставки по ипотеке в российских банках в ближайшее время могут продемонстрировать рост.

Очевидно, что чем выше ипотечная ставка, тем дороже кредит и тем меньше потребителей могут позволить себе достаточно дорогую ипотеку. При таких событиях скорее всего уменьшится не количество сделок, а бюджет сделки и площадь приобретаемого жилья. При этом не стоит забывать про программы с господдержкой (военная ипотека, семьи с детьми), где ставки не претерпят изменений. Кроме того, покупателям доступны всевозможные программы субсидирования ипотеки.

В ГК ПИК отметили, что также не видят предпосылок к спаду продаж. «Любой рост ставок традиционно растягивается во времени как минимум на два месяца, — отмечают в пресс-службе компании. — Тем не менее банки уже начинают повышать ставки по ипотеке, при этом сокращают сроки действия решений о выдаче ипотечных кредитов вплоть до недели. Таким образом, завтра купить квартиру в новостройке может быть дороже, чем сегодня».

Директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов отмечает, что рост ипотечной ставки на 1–1,5% сам по себе не так страшен. «Для клиента выгода покупки со скидкой в 5% эквивалентна снижению ставки по ипотеке на 1%, — говорит эксперт. — В обычных условиях (без экономического кризиса и коронавируса) спад продаж, после роста ставки по ипотеке, наблюдался бы на протяжении квартала в пределах 10–15%. Его легко можно было восполнить, предоставив покупателям небольшие скидки. А потом клиенты привыкли бы, ведь банки по сути возвращают ставку, которая была менее года назад. Другое дело, что сейчас повышение ставки усугубляется двумя факторами. Во-первых, неопределенностью из-за коронавируса: мы не понимаем, ждать тотального карантина или нет, тратить сейчас деньги или нет. Во-вторых, началом масштабного мирового кризиса из-за нефтяных войн. Поэтому пока мы можем только гадать о том, что будет».
При оптимистичном прогнозе, считает Кирилл Храпов, нас ждет снижение объемов продаж на 15–20% от уровня 2019 года; при пессимистичном — провал до 35–50%. Восстановление рынка последует за экономическим ростом.

Небольшая корректировка ставок в пределах 1–1,5% сильно не отразится на покупателях квартир в проектах бизнес-класса и выше, считает Павел Лепиш, директор по продажам «Интеко». Наиболее чувствительны к удорожанию ипотеки люди, приобретающие жилье в проектах категорий «комфорт» и «стандарт» — они вполне могут занять выжидательную позицию.
Эксперт отмечает, что в связи со складывающейся ситуацией происходит ухудшение условий для компаний сферы авиаперевозок, турагентств, ресторанов и кафе. Таким образом, появляется вероятность вымывания из общего числа покупателей недвижимости представителей этих индустрий, что скажется на общем объеме сделок.

«Тем не менее ощутимого снижения спроса в ближайший месяц я не прогнозирую, однократное повышение ставок глобально не поменяет расклад на рынке недвижимости, — говорит Павел Лепиш. — Но за ситуацией надо следить: уже через месяц прогнозы могут быть пересмотрены».

По материалам журнала ЦИАН — https://www.cian.ru